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心得|人生第一間房之找房心得分享|如何找房之事前準備


2020年對我來說是一個很重要的一年,買了人生的第一間房子,也很有可能是最後一間。過程中花了很多時間和精力尋找這個要住好幾十年的窩。分享一些找房的過程與心得給大家。先說明此篇為個人主觀分享,僅供參考,希望看到這篇文章的朋友也能在找房時能有更多的想法。


 

在文章開始之前要先打個預防針。筆者只是一個愛分享、想把生活過得精彩的工程師,並非房地產專家,有很多的看法為個人主觀意識,僅供參考。如果你對我的文章與大小事有興趣的話,可以持續追蹤我網站

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事前作業

在踏進房屋的銷售中心或是與房仲交涉時,事前作業一定要準備好,相信平常沒有在看房的朋友對於很多專有名詞都會感到陌生,如果基本的專有名詞都搞不懂,我認為有很大的機會會被勢利的業務看不起。以下分享幾個筆者認為不錯的網站給大家:



  • 樂居

    • 網址:https://www.leju.com.tw/

    • 該網站整合了實價登錄、以及不同建案的看屋筆記。實價登錄的內容蠻詳細的,而看屋筆記大多數已新建案居多。另外個人認為最有用的是有地圖化的功能,可以很快速了解不同區域的房價與建案。

  • 35線上賞屋

    • 網址:https://www.youtube.com/channel/UCnWB4yjKnm6AeW-pj4E3dQw

    • Youtube的頻道,主持人會到處看不同的建案,目前以北部地區居多。一的單元下來會介紹建案基本資料、工法、公設、實品屋。

    • 賞屋說說的單元則是有很多買房知識的教學,個人覺得非常受用

  • 各大區域的FB社團

    • 利用臉書搜尋粉絲團,很多網友會很熱心的分享不同建案的照片、賞屋心得等等。當然也是一個可以發問的平台。

    • 筆者有加入的社團分別有桃園中路重劃區航空城青埔人『房市綜合討論區』

    • 另外也可以PO上你的需求讓網友建議物件,缺點是會有很多業務私訊你。

預算

在事前作業的同時,預算也是重要的考量項目之一。如果有買房的需求或是未來有買房的規劃,最好對於買房要準備金錢的多寡要有概念。

以新成屋為例:


  • 頭期款:通常可以貸總價的2~3成。例如目標是1000萬的房子,你的現金最好準備好,200~300萬

  • 貸款:新型冠狀肺炎之後房貸又降了,對於要買房的朋友們當然是一大利多,但雖然房貸利率只有1.x %,但還是要有概念,畢竟買房貸款辦下去之後,接下來的20甚至30年,每個月你都要繳房貸的。網路上有很多的房屋貸款試算,個人覺得渣打的頁面淺顯易懂https://service.standardchartered.com.tw/count/calculate-mm-interests.asp

另外備註一提,貸款的利率審核會評估個人的薪資、財力、與信用好壞,筆者在辦理貸款時銀行提出需要有近半年的薪轉證明,但筆者剛換工作五個月,後來和銀行專員討論後第六個月之後再補件,算是小小的Lucky

  • 裝潢:若是新成屋,交屋後是需要裝潢的。有以下幾個狀況

    • 建商的物件含裝潢:在這樣的狀態下裝潢費是算在房屋總價內,因此是可以做房屋貸款的

    • 毛胚屋與半毛胚屋:不同的建商的物件可能是全毛胚或是半毛胚,全毛胚的裝潢費當然會比較高,這點在找房子時需要注意並列入考量

  • 家具:裝潢完後的最後一筆錢當然就是家具家電,不訪此時可以多逛逛家具行,IKEA。了解大型家具的價位。

已上市新成屋的狀況,若是預售屋的頭期款則不用一次繳清,而是視建案完工的進度繳交,對於無法準備第一筆頭期款的朋友是比較有利的,但相對要付出的則是在賞屋時是無法看到實際的樣貌,交屋時間可能短則半年長則兩到三年,另外還有合約的問題,如果是新手的話建議帶上有經驗的朋友。不然就是一定要做足功課。

中古屋的部分個人認為差別最大的是裝潢,若是遇到中古屋屋況好,裝潢也喜歡,就有機會將這筆費用省下,但這樣的機會很看緣分的。



需求

有了預算之後差不多可以來思考需求。買房的目的甚麼?這點很重要,而且非常有可能在看房的過程中失去的方向,必須常常回過頭想你買房的需求與目的是甚麼。每個人考慮的需求與目的都不一樣,在這裡我列出我曾經想過的項目。


  • 自住或投資:如果你的目的是投資,那麼以下的條件都可以跳過了。如果是自住,就繼續往下看吧。另外要提的是如果非投資的目的,個人認為可以把未來該地段是否會增值的考量往後放。以筆者為例,現在房價真的都很高,已經沒有再換房的打算,20~30年後會不會增值,真的有太多不確定因素了。

  • 房屋型態:不同的房屋有不一樣的好處,現在比較夯的是飯店式管理的大樓。以下粗略幾個房屋型態以及個人認為的優缺點。

  • 交通與地點:個人認為非常重要的因子,也可以進一步綜合更多的次因子,畢竟買房之後接下來就是要認真工作繳房貸,假日的休閒,未來兒女的學區等等都需要考量。地點越好當然價格就越高,所以得做一些取捨

    • 附近有無交流道,大眾運輸如捷運、客運等是否走路就到。這點影響最大的是你每天要花多少時間通勤上班?

    • 生活機能是否方便?附近有無超市?餐廳小吃店是否夠多?筆者住的地方走路就可以到傳統市場,假日買菜十分方便,離小吃店商圈也近,覺得方便。

    • 學區:附近的學區是否夠好,學校是否夠近。這影響著未來兒女的教育,以及你要花多少時間接送小孩上下學。

    • 公園:有的人會在意附近有沒有公園,公園的綠地會讓人有放鬆的感覺,也是小孩老人的好去處。

    • 娛樂:附近是否有電影院,百貨公司。個人到是不在乎這個項目,但還是列出給大家參考


在這裡要另外提的是重劃區,重劃區的規畫好,房子也新,價格也相較於熱鬧的市區低。例如桃園中路重劃區、A7重劃區等等。但相對而言在生活機能上或是學區等等可能會差一點,這方面就真的要好好做功課,關注政府的發展等等。

看房

功課做足當然就是進入到看房的階段,個人建議看房先從新成屋看起,有概念之後再往中古屋或是預售屋去看。主要是新成屋一般代銷都會對於周遭環境、建築工法有比較多的介紹,這時候也可以根據自己的需求多問代銷多了解。更重要的是看的到實際的房子物件。有實際的感覺再來去看看不到的預售屋或是屋況較差的中古屋才比較不會被騙,也才能知道自己喜歡的房子的藍圖。筆者新成屋的部分看了大約有將近20個建案,地點涵蓋桃園中路、青埔高鐵、到林口。分享看屋的過程給大家


  1. 挑選建案:針對需求與預算就可以挑選建案了,筆者在挑建案時有將網路上風評不好的建商先篩選掉(這點就讓大家自己去搜尋做功課),接著就是排個時間直接走進代銷中心。我在初期都沒有預約,都先抱著緣分並且得失心不要太重的心態去看,其實通常走進去,就算代銷中心再忙也都能照應到你。如果一天要看好幾個建案又不想浪費時間的話當然還是預約最好,建議一個建案留2~3小時的時間會比較充裕。

  2. 需求了解:一般代銷會先問需求,要看的房子大小,預算,要幾房幾廳等等,所以真的要做好功課,否則代銷可能也無法做詳盡的介紹。如果心裡沒有個譜,至少也要先在網路上了解該建案的價格與坪數區間

  3. 地點介紹:通常了解需求後代銷會詢問你原本住在哪個地區,對於該建案的地點熟不熟悉,一般他們都會準備地圖讓我們快速了解

  4. 建案介紹:代銷會介紹該建案的主題與設計概念,通常也會介紹同個建商在其他地區的建案,或是代表性的作品。建議可以記下來,回家查查先前建案的評價、販售狀況、以及在同地區的實價登錄,有助於後續談價格。

  5. 建築工法:921之後建築的工法越來越受到重視,整個大樓穩不穩固很重要。通常有心的代銷也會介紹這一環節。

  6. 公設:介紹完整個建案後通常會先帶看公設:現在大樓公設比大約占1/3,意指你花錢買30坪,有10坪都是公設啊!!所以強烈建議要看公設。不同的建案公設的項目都不太一樣。目前有看過的公設有:閱覽室、電影院、健身房、花園、游泳池、兒童遊戲區、瑜珈教室、芳療室、餐廳、咖啡廳等等。當然還有最重要的大廳物業管理。建議大家可以稍微花一點時間斟酌公設,畢竟這些公設未來也是要付管理費的,通常以坪計算,筆者看過的建案50~100元/坪都有。

  7. 物件:接下來就是看實際的物件拉,通常會先看有裝潢的實品屋,筆者將自己看過的經驗和網路上的分享作個整合。

    1. 挑高:看過挑高3米2到3米8都有,差了60公分整的空間感差很多

    2. 採光:各個房間有無自然採光,廁所有無開窗

    3. 衛浴:現在通常衛浴的設備都是標配,可以看看衛浴設備是配甚麼牌子的,有沒有浴缸,有沒有乾濕分離,有沒有免治馬桶

    4. 廚房:通常標配會附到三機,一樣可以注意品牌。另外可以看一下冰箱可以放的尺寸大小

    5. 地板:看實品屋的時候可以先了解地板是不是標配,畢竟地板的價格不便宜阿,這也可能反映在單價上

    6. 格局:格局有無方正,牽扯到空間利用以及裝潢

    7. 通風與面向:可以將窗戶打開看看是不是通風,面向則可以知道東升西落的方向,特別是在較潮溼的林口,一定要注意

    8. 空調:有的建商會附空調,當然也可能會反映在價格上

    9. 工作陽台:也就是曬衣服的陽台,曬不曬的到太陽,放下洗衣機後夠不夠大

    10. 整體空間利用:因為是實品屋,雖然以後裝潢不會一樣,但還是可以參考一下整理個空間利用。

    11. 一層有幾戶配幾個電梯:這影響著上下電梯等待時間,個人認為平均兩戶一踢就很緊繃了。

    12. 看完實品屋後可以要求代銷看實際的毛胚或是半毛培屋,確認若是下單後交屋的屋況是如何,另外也可以要求看不同的樓層,或是面向,不同的樓層與面向價格都略有不同。既然來了就一次看個夠!

  8. 車位:看完房間後別忘了到地下室看車位,車位根據大小樓層價格也會有點不一樣,每個大約落在150~200萬之間。機械式車位較便宜,但相對麻煩。

  9. 從走進代銷中心到看完房子,大約會花個一兩個小時,最後代銷一定會問你有沒有中意的,這時候千萬不要露出很喜歡的心情,否則後續如果要談價格可能會有點難談。筆者都會說,還可以,就多看看。然後先初步了解各樓層的價格。這時候千萬不要客氣的多問,也可以請代銷寫在紙上,包含單價、車位等等。積極的業務可能會問你要不要付訂金幾萬塊都可以,建議勇敢的拒絕,免得後續牽扯不清。




中古屋與預售屋

好不容易看完一個建案,等到看完五六個建案後相信對找房子會比較有概念了,這時候可以再回頭審視原本訂好的預算、需求有沒有改變。若是實在找不到新建案,或是都超出預算,就可以往中古屋和預售屋去看了。


  • 預售屋:預售屋的流程其實和新成屋都相同,差別在於公設通常都是圖片展示,沒有實品屋只有樣品屋可以看,必須要有一點看房的經驗才比較不會被騙,要注意的是實際交屋的時間短則半年長則兩三年。筆者最後不是買預設屋就不多著墨。

  • 中古屋:要找中古屋通常會找房仲,這時候建議目標要更明確,可以先上各大房屋網線上看屋,要注意的是單價的算法和新成屋不同,新成屋車位是另外算的。而中古屋通常會把車位的坪數與價格一同算在一個物件中。另外中古屋的房仲帶看房時通常對屋子的本身狀態不會是百分之百的清楚,甚至有可能會掩蓋事實。當然他們也不會對建築工法做太多的介紹。而大多數大樓管委會是禁止房仲進入公設的。


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